| Indicateur | Valeur | Tendance | Implication pour le projet |
|---|---|---|---|
| Population | 119 019 [481] [594] [595] | La base de 119 019 [481][594][595] habitants donne au marché local une profondeur suffisante pour absorber une opération résidentielle visible, mais elle ne garantit pas à elle seule une prime de prix : il faut cibler les segments déjà ancrés à Boulogne nord. | Pour Canal Factory, cette masse de demande réduit le risque de vacance commerciale, à condition que l’offre réponde à des besoins locaux de mobilité résidentielle plutôt qu’à une logique de grand programme standardisé. |
| Taux de croissance annuel de la population | 0 [512] [550] [597] | Une croissance de population à 0 % [512][550][597] signale un marché mature et contraint, où la demande vient surtout du renouvellement des ménages et non d’un accroissement démographique spontané. | L’opération devra donc gagner des parts de marché par son emplacement, sa qualité architecturale et son calibrage prix, car le risque est une absorption plus lente si les prix dépassent la demande locale solvable. |
| Nombre de ménages | 59 649 [223] | Les 59 649 [223] ménages constituent un indicateur plus porteur que la population brute, car ils traduisent le nombre de décisions résidentielles potentielles dans une commune dense. | Pour un site de 5 755 m² en reconversion, ce stock de ménages soutient une programmation diversifiée, mais impose une granularité fine des surfaces pour éviter de dépendre uniquement de grands budgets familiaux. |
| Création annuelle de ménages | 693,8 [551] (est.) | La formation annuelle d’environ 694 [551] ménages apporte un flux de demande mesurable, mais pas illimité au regard d’une opération neuve significative dans un marché déjà bâti. | Canal Factory peut capter une partie de ce flux grâce à la proximité du métro, mais le phasage commercial et la variété des tickets d’entrée seront déterminants pour ne pas saturer la demande annuelle. |
| Taille moyenne des ménages | 2,0 [61] | Une taille moyenne de 2 [61] personnes confirme une demande structurelle pour des ménages petits à moyens, cohérente avec un tissu urbain dense et bien desservi. | Le programme devrait privilégier des T2-T3 efficaces, complétés par quelques surfaces familiales premium, car des logements trop grands exposeraient l’opération à un risque de prix total difficilement finançable. |
| Revenu annuel médian des ménages | 37 960 [516] [553] [598] | Le revenu médian de 37 960 EUR [516][553][598] traduit une solvabilité correcte mais pas illimitée, surtout dans une commune où les valeurs résidentielles exigent souvent des apports élevés. | Pour la reconversion, l’enjeu sera de ne pas confondre adresse prime et pouvoir d’achat médian : une partie de l’offre devra rester sous des tickets compatibles avec l’endettement des ménages locaux. |
| Part des ménages locataires | 50,7 [554] | La part locative de 50,7 % [554] montre un marché où l’usage locatif pèse autant que l’accession, renforcé par une part de propriétaires de seulement 43,8 % [404]. | Cette structure soutient une sortie partiellement locative ou investisseur pour Canal Factory, mais le rendement devra rester crédible face à des prix de revient potentiellement élevés de reconversion. |
| Capacité d'emprunt maximale | 308 062 [609] [610] (est.) | La capacité d’emprunt maximale d’environ 308 000 EUR [609][610] fixe un plafond de budget contraignant pour l’accession, dans un contexte où le taux moyen atteint 3,25 % [583]. | Pour convertir cette demande en ventes, Canal Factory devra maîtriser les surfaces et les prix unitaires ; sinon, l’opération dépendra d’acquéreurs à fort apport ou d’investisseurs, avec un risque d’élargissement du délai de commercialisation. |
| Poste | Valeur | Périmètre |
|---|---|---|
| Capacité d'emprunt maximale | 308 062 [609] [610] (est.) | Île-de-France |
| Apport personnel moyen | 121 000 [610] | Hauts-de-Seine |
| Budget d'acquisition accessible | 429 062 [609] | Île-de-France |
| Prix moyen du neuf pondéré par surface €/m² | 10 898 €/m² | Commune |
| Surface accessible dans le neuf | ≈ 39 m² | Île-de-France |
| Typologie | Surface moyenne (m²) | Prix neuf (€/m²) | Prix ancien (€/m²) | Prix total du logement neuf (€) | Prime neuf vs ancien (%) | Verdict de positionnement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 38,4 [407] | 11 690 [23] ✓ | 8 370 [189] [619] † | 448 896 [23] [407] (est.) | 39,7 [23] [189] [619] (est.) † | Positionnement offensif mais défendable uniquement si le T1 est traité comme produit premium compact : à 11 690 €/m² [23] et 448 896 € [407], la prime de 39,7 % [189] sur l’ancien exige une finition très lisible et une commercialisation ciblée investisseurs/jeunes actifs ; le risque est un arbitrage vers l’ancien si les charges de copropriété ou l’absence de stationnement pèsent trop. |
| T2 | 42,3 [140] [24] [344] (est.) | 11 240 [24] ✓ | 8 170 [190] [615] | 476 000 [140] | 37,6 [24] [190] [615] (est.) | Meilleur compromis prix-profondeur de demande pour Canal Factory : le ticket de 476 000 € [140] reste proche du seuil psychologique des primo-accédants solvables de Boulogne, mais la prime de 37,6 % [24][190] impose de limiter les surfaces perdues et de valoriser métro, calme d’îlot et prestations ; sinon le T2 devient trop facilement comparable à l’ancien rénové. |
| T3 | 113 [601] (est.) | 10 830 [25] ✓ | 8 210 [191] ✓ | 1 223 790 [25] [601] (est.) | 31,9 [25] [191] (est.) ✓ | Typologie pivot pour les familles et ménages en report de Paris, avec une prime plus modérée de 31,9 % [25][191] qui rend le neuf relativement plus lisible que sur les autres formats. Le risque vient surtout du ticket de 1 223 790 € [601] : à cette taille, Canal Factory devra prouver une vraie qualité d’usage, car un plan médiocre ferait basculer l’acheteur vers l’ancien mieux placé ou plus grand. |
| T4 et plus | 137 [600] (est.) | 13 162 [590] (est.) † | 8 640 [192] [618] | 1 803 194 [590] [600] (est.) | 52,3 [590] [192] [618] (est.) | Segment le plus sélectif et le plus risqué en absorption : le prix de 13 162 €/m² [590] et la prime de 52,3 % [192][618] placent les grands logements dans une logique patrimoniale très exigeante. Pour une reconversion sans stationnement sur site, il faut réserver ces lots aux meilleures orientations, extérieurs et prestations ; à défaut, le ticket de 1 803 194 € concentrera fortement le risque de décote ou de délais de vente. |
| Quartier (ancien) | Prix €/m² | Δ vs commune |
|---|---|---|
| Les Princes – Marmottan | 10 000 €/m²[src] | +20 à +30 % |
| Parchamp – Albert Kahn ◆ | 9 250 €/m²[src] | +11 à +12 % |
| Centre-ville | 8 334 €/m²[src] | ≈ moyenne (proxy) |
| Billancourt – Rives de Seine | 7 990 €/m²[src] | −4 % |
| Silly – Gallieni | 7 506 €/m²[src] | −10 % |
| République – Point du Jour | 7 200 €/m²[src] | −14 % |
| Moyenne communale | 8 334 €/m² | — |
| Indicateur | Valeur | Périmètre |
|---|---|---|
| Logements autorisés (SITADEL, 12 derniers mois) | 11 428 [562] (est.) | Hauts-de-Seine |
| Logements commencés (SITADEL, 12 derniers mois) | 8 342 [563] (est.) | Hauts-de-Seine |
| Logements neufs mis en vente (ECLN, 12 derniers mois) | 3 104 [603] (est.) † | Hauts-de-Seine |
| Logements neufs réservés (ECLN, 12 derniers mois) | 3 534 [608] † | Hauts-de-Seine |
| Encours de logements neufs invendus (ECLN, fin de période) | 5 539 [604] (est.) † | Hauts-de-Seine |
| Programmes en cours de commercialisation | 13 [73] † | Commune |
| Programme | Prix €/m² | Distance |
|---|---|---|
| LES VERRIÈRES | 8 875 €/m² | 0,7 km |
| Programme neuf — limitrophe | 10 875 €/m² | 1,0 km |
| Programme neuf — limitrophe | 12 016 €/m² | 1,0 km |
| Programme neuf — limitrophe | 13 162 €/m² | 1,3 km |
| Programme neuf — limitrophe | 10 921 €/m² | 1,6 km |
| Bellevie | 10 150 €/m² | 2,0 km |
| 90 République | 10 250 €/m² | 2,1 km |
| 29 HOCHE | 10 342 €/m² | 3,5 km |
| Programme neuf — limitrophe | 10 469 €/m² | 3,5 km |
| Villa Rodin | 10 469 €/m² | 5,9 km |
| Échéance de livraison | Programmes recensés |
|---|---|
| Livraison immédiate / en cours | 3 |
| 2026 | 3 |
| 2027 | 7 |
| 2028 | 9 |
| 2029 | 2 |
| Indicateur | Valeur | Périmètre |
|---|---|---|
| Taux d'écoulement (absorption) | 41,3 [565] [567] [564] (est.) | Hauts-de-Seine |
| Mois de stock | 19,0 [606] | Hauts-de-Seine |
| Phase de cycle | Taux / trim. | Trim. pour écouler une tranche | Durée de portage |
|---|---|---|---|
| Bas de cycle (minimum observé) | 12,0 % | 8,3 | ≈ 25 mois |
| Rythme courant (1ᵉʳ trim. 2026) | 13,2 % | 7,6 | ≈ 23 mois |
| Haut de cycle (maximum observé) | 17,7 % | 5,6 | ≈ 17 mois |
| Typologie | Loyer de marché (€/m²/mois) | Plafond d'encadrement (€/m²/mois) | Loyer mensuel total (€/mois) | Rendement locatif brut (%) | Verdict de la demande locative |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 | 28,2 [602] [23] [407] (est.) | Non disponible | 1 081,3 [602] [23] [407] (est.) | 2,9 [602] (est.) | Demande locative solide pour une poche de T1 : à 28,2 €/m²/mois [602][23][407], le produit reste proche du niveau moyen local de 29,7 €/m²/mois tout en affichant un ticket mensuel encore accessible pour jeunes actifs ou pied-à-terre. Pour Canal Factory, le risque principal n’est pas l’absorption, mais la profondeur excessive d’une offre trop mono-produit sur petites surfaces. |
| T2 | 27,6 [24] [344] [140] (est.) | Non disponible | 1 168 [344] | 2,9 [24] [344] [140] (est.) | Typologie la plus défensive pour le projet : 27,6 €/m²/mois [24][344][140] reste voisin du marché boulonnais de 29,7 €/m²/mois et le loyer de 1 168 €/mois élargit la cible aux couples, cadres mobiles et locataires de transition. Elle peut porter le socle locatif de l’opération, sous réserve de maîtriser les charges dans un immeuble reconverti. |
| T3 | 25,3 [605] † | Non disponible | 2 858,9 [605] [601] (est.) | 2,8 [605] [25] (est.) | Demande présente mais plus sélective : le passage à 25,3 €/m²/mois [605] traduit une décote d’usage des surfaces familiales, tandis que le loyer facial de 2 859 €/mois [601] impose une clientèle très solvable. Sur le site Canal Factory, les T3 doivent être limités aux plans vraiment efficaces et différenciés par l’adresse, la lumière et les prestations. |
| T4 et plus | 24,5 [599] † | Non disponible | 3 356,5 [599] [600] (est.) | 2,2 [599] [590] (est.) | Demande locative étroite et patrimoniale : malgré un niveau unitaire de 24,5 €/m²/mois [599], le ticket de 3 357 €/mois [600] réduit fortement le vivier de ménages locataires et le rendement de 2,2 % [590] pénalise l’investisseur pur. Pour cette reconversion, les T4+ doivent rester ciblés sur des lots premium plutôt que constituer un volume d’absorption. |
| Catégorie | Logements vacants | Commentaire |
|---|---|---|
| Vacance structurelle | 1 280 [20] (est.) | Les 1 280 [20] logements en vacance longue suggèrent un stock difficile à remettre sur le marché, probablement moins substituable à une opération neuve ; le risque pour Canal Factory se situe donc davantage dans la perception d’un parc ancien décoté que dans une concurrence directe, d’où l’importance d’un positionnement qualitatif. |
| Vacance frictionnelle | 3 265 [591] [20] (est.) | Les 3 265 [591][20] logements de vacance frictionnelle traduisent surtout la rotation normale d’un marché profond ; pour un programme neuf à 200 m du métro, cela soutient l’absorption potentielle, mais impose de calibrer les prix et les typologies face à une offre existante rapidement disponible. |
| Vacance totale | 4 545 [591] (est.) | Le volume de 4 545 [591] logements vacants reste significatif mais ne constitue pas, à lui seul, un signal de sur-offre ; pour la reconversion du site, il renforce l’exigence de différenciation par le neuf, les plans, les performances et les services plutôt qu’une simple mise en marché opportuniste. |
| Parc total de logements | 68 116 [592] (est.) | Un parc de 68 116 [592] logements donne une profondeur suffisante pour absorber une opération de reconversion d’îlot, mais aussi un référentiel concurrentiel dense ; la valeur du projet dépendra donc de sa capacité à créer un produit rare dans Boulogne nord malgré les contraintes patrimoniales et de pleine terre. |
| Taux de vacance | 6,7 [593] (est.) | Un taux de 6,7 % [593] correspond à une vacance présente mais compatible avec un marché fonctionnel ; pour Canal Factory, le risque principal n’est pas l’absence de demande, mais un arbitrage défavorable si le prix de sortie ne compense pas les contraintes du site, notamment mixité sociale, gabarits et absence de stationnement. |
Analyse de marché — Logement
Canal Factory,
Boulogne-Billancourt
Édition juin 2026
INSEE · SDES (SITADEL, ECLN)
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Commune de Boulogne-Billancourt
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Hauts-de-Seine (92)
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